Mnoho Čechů pracujících v Německu (pendlerů) žije v domnění, že pokud prodají byt v Praze a splní podmínky pro osvobození dle českého zákona o daních z příjmů (např. reinvestice na vlastní bydlení), německý finanční úřad (Finanzamt) se o transakci nezajímá. Realita je však složitější.
Kdo je daňovým rezidentem? V případě „pendlerů“ s rodinou v ČR se středisko životních zájmů obvykle nachází v Česku. Nicméně německé úřady mohou na základě ohlášeného pobytu (Anmeldung) a délky pobytu v SRN (více než 183 dní) považovat osobu za svého daňového rezidenta. Rozhodující je článek 4 Smlouvy o zamezení dvojího zdanění (SZDZ).
Osvobozený příjem v ČR vs. Německý progresivní výpočet Pokud prodáte nemovitost v ČR a zisk je v Česku osvobozen (např. při reinvestici dle § 4 odst. 1 písm. v) ZDP), v ČR daň neplatíte. Pokud však budete pro rok 2026 považován za německého daňového rezidenta, musíte tento prodej v Německu vykázat.
- I když Německo zisk přímo nezdaní (díky SZDZ), uplatňuje tzv. Progressionsvorbehalt (výhrada progrese).
- Zisk z prodeje (např. 7 mil. Kč) se přičte k vašim ostatním příjmům (např. ze zaměstnání na univerzitě) pro účely výpočtu sazby daně. Výsledkem je, že vaše německé příjmy budou zdaněny mnohem vyšší procentuální sazbou, než by odpovídalo pouze vašemu platu.
Doporučení: V situacích, kdy nemovitost spadá do SJM, je nutné citlivě posoudit, zda příjem nepřiznat pouze u manželky (české rezidentky bez německých příjmů), a tím legálně eliminovat dopad na německou daňovou progresi manžela.
