Pendler v roce 2026: Jak prodat nemovitost v ČR a nenechat se „oškubat“ německým finančákem?
Práce v Německu, rodina v Čechách. Model, který funguje skvěle, dokud nepřijde na lámání chleba u velkých peněz. Pokud letos plánujete prodej bytu nebo domu v ČR se ziskem v řádech milionů, musíte hrát šachovou partii se dvěma finančními úřady najednou.
Proč nestačí české osvobození? V Česku je to jasné: pokud peníze z prodeje reinvestujete do vlastního bydlení, daň neplatíte. Jenže pokud jste v daném roce pendlerem s bydlištěm (Anmeldung) v SRN, vstupuje do hry německý mechanismus Progressionsvorbehalt.
V čem je past? Německo sice váš český zisk přímo nezdaní, ale započítá ho do vaší celkové příjmové hladiny.
- Příklad: V Německu vyděláte 40 000 EUR. V ČR prodáte byt se ziskem 7 000 000 Kč (cca 280 000 EUR).
- Německý finanční úřad vypočítá daň z vašich 40 tisíc takovou sazbou, jako byste vydělali 320 tisíc eur.
- Výsledek? Místo běžné daně doplatíte v Německu na svůj plat drastickou částku, která vám může sebrat podstatnou část úspor.
Řešení? Často stačí správně využít statusu manželky jako české rezidentky nebo upravit SJM před samotným prodejem. Klíčové je mít strategii předem, ne až při podávání přiznání.
